長崎の不動産鑑定士・有限会社板山不動産鑑定事務所

　

不動産コンサルティング業務

	相続対策
	事業承継
	ＣＲＥ戦略
	エリアマーケティング
	補償コンサルタント

　　

　　　　

　

	相続対策

	相続をめぐるトラブルは世間ではよく聞く話ですが、その中でも不動産をめぐるトラブルは後を絶ちません。不動産は相続財産の中でのウェートが大きい上に、預金などの金融資産と違って、

	・	相続税の不動産評価は財産評価基本通達により機械的に査定されるが、これは時価とは異なるため、相続人の間で不満や疑念が起こり易い。
	・	不動産には、居宅、収益物件、事業用などの様々なタイプがあるため、誰がどのように継承するかによって不公平感が増大する。
	・	平等に分けようとすればするほど、売却して現金化することになりがちであるが、急いで売却しようとすると買い叩かれてしまう。

	などの問題があり、また、相続財産の中で、評価する人の能力によって最も評価額が変わり易いのも不動産です。税金のことですから、まずは税理士に相談されると思いますが、不動産の知識も様々ですし、特に不動産の評価となると財産評価基本通達による機械的な評価になります。不動産鑑定士は、現状、将来性も含めた特性を詳細に分析し適正な評価をしますので、分割にあたって最も効率的かつ現実的な方法をご提供できます。もちろん税務のことですから、提携している税理士とともに相続財産全体の包括的相続対策を行います。
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	事業承継

	国内企業の大半を占める中小企業は、日本経済を支える基盤ですが、経営を引き継ぐ後継者がいないため、廃業に追い込まれるケースが増えています。事業承継のアドバイザーとして最も活躍しているのは税理士です。税理士は、常日頃から会社の経理を把握していますし、事業承継には税務の問題も重要な位置を占めるためと思われます。ただし、不動産のことに関しましては、どうしても専門外となります。中小企業庁のアンケートによると、中小企業経営者の個人資産の約３分の２が事業用資産（自社株式、事業用不動産）であり、その約半分は事業用不動産です。また、５千万円超の相続税負担を予想する企業は、全体の約11％（株式会社に限ると約18％）であり、予想される相続税負担の原資として事業用資産の売却又は物納を考えている企業は全体の約19％（株式会社に限ると約21％）にものぼります。餅は餅屋です。不動産鑑定士を事業継承を進めるチームのアドバイザーに加えれば、円滑な事業継承に必ずプラスになります。
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	ＣＲＥ戦略

	近年、企業が利用（所有・賃貸）する不動産を「ＣＲＥ(Corporate Real Estate)と表現し、企業不動産の管理、運営を戦略的に行う「ＣＲＥ(企業不動産)戦略」が日本においてもみられるようになってきています。バブル崩壊後、「土地神話」は崩壊し、土地は安全資産から上昇もあれば下落もあるリスク資産となっています。かつては、土地や自社ビルを保有していれば、その担保価値でほとんどの財務上の問題はクリアできましたが、今では不動産は万能ではありません。価格下落リスクがあり、売りたい時に売り先が見つからないリスクもあります。銀行も株主も、企業が不動産という資産をいかに有効活用しているかを注視しています。このような環境の中、企業にとって限られた経営資源である企業不動産を経営に最大限活用していこうという発想に基づいて生まれたのが、「ＣＲＥ戦略」です。ＣＲＥ戦略の導入は、減損会計の義務化や内部統制報告制度の導入の義務化など、大企業にとっては避けては通れない状況となっていますが、中小企業においても、不動産がリスク資産となった今、事業運営はもちろんのこと、事業承継対策や相続対策などにおいても導入する意義は極めて大きいと考えられます。
	詳しくはこちらをご覧ください（ＰＤＦ）	top

	エリアマーケティング

	商業地の評価を行う場合は商圏の範囲や商圏内の人口等の分析を行うのですが、この際に活用しているのが地図ソフトによるエリアマーケティングです。もちろん私たちの目的は評価の一要素の分析のためですから、本格的なものではなく、国勢調査等のデータを基に行う簡易な調査ですが、その代わりに低コストでご提供することができます。たとえば、美容室の出店を計画されている場合、出店候補地の半径500ｍの範囲にどの程度の人がいるのか、そのうち女性の割合はどの程度なのかなどのデータを作成しますので、勘ではなく実際に近いデータを基に最適な出店計画を検討することができます。
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	補償コンサルタント

	公共事業を施行するには、土地を取得する必要がありますが、その時、国や地方公共団体等は正当な補償を行うことになります。補償コンサルタントとは、国や地方公共団体等の起業者から、正当な補償額の積算業務を受注する者です。補償業務は、全部で8部門に分かれており、それぞれの補償コンサルタントが最も得意とする分野の業務を請け負います。弊社は不動産鑑定業者でもありますので、土地所有権の評価をはじめとし、区分地上権や借地権の補償、残地補償など、土地に係る評価全般を行っております。
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